Kreative Finanzierung

Finanzierung Verkäufer

Als Verkäufer haben Sie die Option den Erwerb des Käufers mit Ihrem Eigenkapitalanteil an der Immobilie zu finanzieren. Sie können einen Teil oder die gesamte Hypothek für den Käufer finanzieren. Bevor Sie eine private Hypothek einrichten, wäre es klug, einen Anwalt zu konsultieren.

Rückübertragung einer zweiten Hypothek
Im Fall einer "Rückübertragung einer zweiten Hypothek" leiht der Verkäufer dem Käufer einen Teil seines Eigenkapitalanteils an der Immobilie.
Bei diesem Szenario würde der Käufer den Großteil des Darlehens durch einen herkömmlichen Hypothekengeber finanzieren und den restlichen Betrag durch den Verkäufer finanzieren. Der Käufer würde dabei üblicherweise einen geringfügig höheren Zinssatz beim Darlehen, das durch den Verkäufer finanziert wurde, zahlen.

Finanzielle Fragen

Der Kaufpreis

Der durch den Verkäufer und Käufer gemeinsam vereinbarte Kaufpreis der Immobilie. Als der Verkäufer sollten Sie vorab wissen, dass der Käufer es gerne hätte, dass Sie die Transaktion finanzieren. Durch die Kenntnis, dass Sie die Transaktion finanzieren werden, kann Ihre Bereitwilligkeit, Anpassungen am Verkaufspreis vorzunehmen, beeinflusst werden.

Die Anzahlung
Die Größe der Anzahlung kann die Zusage des Käufers, den Hypothekenvertrag zu honorieren, beeinflussen. Je größer die vom Käufer investierte Anzahlung, desto stärker ist seine Motivation, die Investition zu schützen. Neben den monatlichen Ratenzahlungen würden die Verpflichtungen des Käufers dieser Investition gegenüber zusätzlich eine Bereitwilligkeit, die Immobilie zu pflegen und zu verbessern, sowie Steuer- und Versicherungszahlungen vorzunehmen, bedeuten.

Der Zinssatz
Als Minimum sollte der Zinssatz den Sie berechnen den üblichen Zinssätzen, die Hypothekengeber für Darlehen der gleichen Dauer geben, angeglichen sein  Sie können eventuell auch noch einen zusätzlichen Prozentpunkt als Kompensation für die Arbeit, die mit der Abwicklung des Darlehens verbunden ist, berechnen.

Bonität und Einkommen des Käufers

Sie sollten die Bonitätsgeschichte des Käufers nachprüfen, um zu entscheiden, ob der Käufer eine Bereitschaft zeigt, seine Schulden zu zahlen. Eine Bankauskunft wird Ihnen ein besseres Verständnis der finanziellen Vorgeschichte des Käufers geben. Achtung bei zu spät vorgenommenen Zahlungen und Zahlungsverzug. Sollte ein Käufer eine nicht lobenswerte Bonitätsgeschichte haben, können Sie sich dafür entscheiden, das Darlehen nicht zu finanzieren oder eine größere Anzahlung fordern. Zusätzlich zur Bonitätsgeschichte des Käufers, sollten Sie auch die Einkommensquellen des Käufers überprüfen. Reicht das Gehalt des Käufers aus, die monatlichen Ratenzahlungen zu tätigen? Besitzt der Käufer zusätzliche Einkommensquellen, auf die für den Fall, dass der Käufer seine Anstellung verliert, zurückgegriffen werden kann?

Amortisation
Die Amortisationsperiode ist die Zeitdauer, in der das Darlehen zurückgezahlt wird. Je länger die Amortisation, desto länger sind Sie dem Risiko ausgesetzt, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlt.  

Hohe Abschlussrate
Es ist üblich, dass der volle Betrag des Darlehens an einem bestimmten Tag fällig ist, normalerweise in 5 bis 10 Jahren. Als Darlehensgeber ermöglicht Ihnen dies eine Gewinn bringende, kurzfristige Investition mit der Vorkehrung, dass Sie Ihre Eigeninvestition in nur 5 bis 10 Jahren wieder zurückbekommen.

Der Käufer ist normalerweise in einer besseren Lage, eine herkömmliche Finanzierung nach 5 bis 10 Jahren zu beschaffen. Der Eigenkapitalanteil an der Immobilie, sowie die Aufzeichnungen über rechtzeitige Hypothekenratenzahlungen können dem Käufer dabei helfen, ein Darlehen zur Deckung der hohen Abschlussrate zu bekommen.

Hinterlegung für Steuern und Versicherung

Üblicherweise fordert der Darlehensgeber vom Darlehensnehmer, dass dieser 1/12 seiner jährlichen Steuern und Versicherungskosten in Form einer Hinterlegung zahlt, die mit jeder der Hypothekenratenzahlungen fällig ist. Daraufhin nimmt der Darlehensgeber die Zahlung der jährlichen Steuern und Versicherungen für den Darlehensnehmer vor. Obwohl dies Zeit und Aufwand für den Verkäufer/Finanzier bedeutet, schützt es ihn gleichermaßen vor der unglücklichen Situation, in der der Käufer seine Hypothekenratenzahlungen vornimmt, jedoch seine Steuern und Versicherungszahlungen unterlässt.

Grund-Rechtsschutzversicherung des Darlehensgebers

Eine kluge Investition ist eine Grund-Rechtsschutzvericherungspolice. Die Police schützt Ihr Grundpfandrecht davor, durch ein früheres Grundpfandrecht oder anderweitige Ansprüche auf die Immobilie für ungültig erklärt zu werden, was Ihre Sicherheit zu Nichte machen würde, wenn dies eintreffen sollte. Punkte, die sich auf Ihre Rechte als Verkäufer/Finanzier auswirken können sind unter anderem Eheschließung, Scheidung, Tod, Fälschung, ein Urteil bezüglich Schadensersatz, Nichtzahlung von staatlichen Steuern und Bundessteuern und vieles mehr. Versichern Sie sich, dass Sie die Kosten für Ihre Grund-Rechtsschutzvericherung zu den Abschlusskosten für den Käufer hinzufügen.

Abschluss des Verkaufs
Der Käufer, sowie der Verkäufer, sind beide dafür verantwortlich, die üblichen Abschlusskosten zu bezahlen. Sie werden auch darauf achten wollen, dass der Käufer alle Kosten, die mit der Erstellung der Hypothekenfinanzierung zusammenhängen, übernimmt. Dies schließt die Kosten Ihres Anwalts für die Erstellung Ihres Hypothekenauszugs aus dem Grundbuch ein.